花十万可以买八套房的鹤壁,真实的楼市是什么境况?

作者:孙梦凡

一座“鹤字头”城市又因为房价火了,这次不是鹤岗,而是河南小城鹤壁。

近日,有人用“十万元买八套房”,让鹤壁冲上热搜。相关报道显示,一名网店经营者最初为寻找仓库,先后在多个城市购入低价房产。在鹤壁,他曾买下八套房产,总计花费十万元,最便宜的一套才一千块。对此,不少网友惊呼鹤壁房价之低,也有本地人现身称,这在当地并不普遍。

真实的鹤壁到底是怎样的?记者在房产信息平台上看到,鹤壁当地确实有总价四万、五万的房子,但多是山城区面积较小的老旧房源。从均价看,鹤壁的房子并没那么便宜,5月鹤壁新房均价5343元/平方米,二手房市场各平台房源不同,但挂牌均价都超过了6000元/平方米。

“买房如买菜”,在鹤壁并非普遍的现实,但作为一个由老工业城转型而来的城市,鹤壁也有自己的进步与烦恼。去年,鹤壁商品房销售额105.18亿元,下降14.9%;今年一季度,鹤壁地区生产总值259.26亿元,同比仅增1.4%。摘掉“一煤独大”的帽子后,鹤壁还有很长的发展路要走。

买房真的如买菜?

鹤壁是一座美丽的城市,有适合露营的野地小溪,也有炊烟袅袅的传统村落。不过,最近鹤壁受到广泛关注,则是因为当地低廉的二手房价。

相关报道显示,一名网店经营者2020年开始,在河南鹤壁陆陆续续买了12套房子,最开始买的那8套一共花费十万元,最便宜的一套1000元,加上中介费才2000元。这些房源中,有的是有70年产权的老旧房,没有物业费,每个月只需支付少量卫生费,有的则还没有房产证。

冲上热搜后,关于鹤壁是否“鹤岗化”的讨论掀起,此前名不见经传的小城成为低房价“网红”。

公开信息显示,鹤壁位于河南省北部,因相传“仙鹤栖于南山峭壁”而得名,1957年建市,现辖浚县、淇县、淇滨区、山城区、鹤山区5个行政区和鹤壁国家经济技术开发区、市城乡一体化示范区、宝山经济技术开发区3个功能区,是中原城市群核心发展区14个城市之一。

这里生态环境良好,是中国人居环境范例奖城市、国家森林城市、国家卫生城市,城镇化率60.1%、居全省第三。云梦山、朝歌古城、淇河沙滩、战国古长城……社交媒体上,有不少关于鹤壁旅游的帖子。

在这种城市,买房真的像买菜一样便宜吗?实际情况并非如此极端。记者查阅全国房价行情网发现,鹤壁2023年4月挂牌均价为6099元/平方米,平均总价为73万元;而被拿来对比的鹤岗,4月挂牌均价为2187元/平方米,平均总价为19万元,鹤壁的房子均价远高于鹤岗。

新房均价更低一些,不过大多也超过5000元/平方米。安居客平台显示,鹤壁5月新房均价5343元/平方米,环比上月持平,而鹤岗的新房均价在3100元/平方米左右;贝壳平台也显示,鹤壁淇滨区三个主流楼盘价格分别为8000元/平方米、6500元/平方米、6800元/平方米。

值得注意的是,虽然房价并未如葱,鹤壁楼市发展依然面临一定挑战。

鹤壁2022年统计公报显示,全年全市房地产开发投资70.31亿元,比上年下降23.3%,其中,住宅投资64.28亿元,下降19.4%。商品房销售面积178.45万平方米,下降14.0%,其中,住宅175.33万平方米,下降10.5%。商品房销售额105.18亿元,下降14.9%。

鹤壁市新型城镇化规划(2021—2035年)的通知也显示,2020年鹤壁常住人口城镇化率、户籍人口城镇化率分别达到60.98%、41.1%,高于全省平均水平5.5个、5个百分点。虽然城镇化建设加快推进,取得显著成绩,但同时也存在一些不容忽视的问题、面临新的挑战。

首先,城镇化率增长趋势放缓。受周边大城市虹吸效应影响,鹤壁人口存在流失现象,加上近几年生育率下降,2020年全市常住人口较2010年减少3100人。2017~2020年,全市常住人口城镇化率分别提高1.46个、1.2个、1.14个、1.1个百分点,增幅逐年下降。

其次,城乡融合发展仍有差距。市主城区综合竞争力不强,中心地位、辐射带动能力、承载能力有待提升。两县经济总量虽然占全市的半数以上,但综合实力不强,主导产业、龙头企业和特色优势不突出,高质量发展水平有待提升。部分乡镇区域中心作用不明显,基础设施不完善,治理水平有待提升。

再者,县区之间发展不够平衡。截至2020年底,淇滨区、山城区、鹤山区常住人口城镇化率均已达到83%以上,处于较高水平;淇县达到58.1%,位居其中;而浚县常住人口城镇化率仅为37.05%,低于全市平均水平23.9个百分点,与最高的山城区相差49.2个百分点……

易居研究院研究总监严跃进表示,鹤壁和鹤岗有一定相似性,总体属于人口净流入或城市知名度偏弱的城市,二手房的盘活效率较低,同时低价二手房供应相对比较多。但两者也有差异之处,鹤岗的问题和人口外流有关,鹤壁虽然也有人口外流,但和当地区县较少也有关系,区县少的地级市,往往楼市表现偏疲软。

转型后的鹤壁仍存挑战

不温不火的楼市,是鹤壁生存发展的缩影,曾经的煤炭之城,正处于转型后急需动能的新时期。

虽然现在被称为“花园城市”,但鹤壁最初是靠煤炭“起家”的。公开信息显示,鹤壁煤炭工业史非常悠久,早在一千多年前的宋代,鹤壁就已经开始井下采煤。1957年,鹤壁以煤立市,大力开采煤炭资源,几个月内创造出十几项全国煤炭系统记录,可谓名副其实的因煤而建、因煤而兴。

不过,产业结构偏重、煤炭资源减少、环境污染等传统工业固有问题,也成为鹤壁需要摆脱的担子。为推动产业升级转型,鹤壁着手改造传统产业,推动电子电器、化工新材料、食品加工、镁基新材料4个传统优势产业实现数字化、智能化、绿色化改造,提升其“含新量”“含金量”“含绿量”。

鹤壁市人民政府官网一篇文章表示,鹤壁市“四优”产业的发展历程,证明了优势产业不是落后产业,传统产能也不是落后产能,关键在于提档升级、拉长链条、形成生态。

该文还称,鹤壁市新兴产业已经“小苗成大树”,2022年当地数字经济交易额达到147亿元、比上年增长124%,战略性新兴产业增加值占规上工业比重提高到14.1%,煤炭产业占生产总值比重下降到5%以下,实现了从“一煤独大”到“多业并举”的转变。

华西证券表示,鹤壁的电子工业为中国载人航天计划提供了通信设备技术支持,世界上最大的射电望远镜FAST核心部件由鹤壁制造。作为全球最大的金属镁基地,鹤壁的金属镁新材料还应用于磁浮列车、智能手机、航空航天及导弹领域,是中国中部地区重要的现代化工基地、镁加工基地和食品产业集群。

值得注意的是,从地区生产总值及增速看,转型后的鹤壁提升空间仍然不小。

克而瑞河南区域表示,河南各地级市经济基本面相差悬殊,经济基础坚实、增长动力强劲的城市系省会郑州,头部地市洛阳、南阳尾随其后,中游地市为许昌、周口、新乡,经济总量有限的尾部城市则是鹤壁、济源,头部与尾部的城市GDP规模差距在15 倍以上。

鹤壁2022年统计公报显示,全年全市生产总值1107.04亿元,比上年增长4.3%。其中,第一产业增加值86.44亿元,增长6.6%;第二产业增加值625.75亿元,增长4.9%;第三产业增加值394.84亿元,增长2.9%。放到河南全省,鹤壁1107.04亿元的生产总值位于第17位,仅比济源多301亿元,三门峡、漯河、濮阳、焦作等城市,GDP总量都在鹤壁前列。

2023年一季度,鹤壁地区生产总值初步核算为259.26亿元,比上年同期仅增长1.4%。其中,第一产业增加值13.38亿元,增长2.4%;第二产业增加值142.16亿元,下降2.4%;第三产业增加值103.72亿元,增长6.9%。同期,河南7个城市GDP增速超5%,GDP总值最小的济源增速也有3.85%。跨上千亿门槛的鹤壁,急需找到增长新动能。

鹤壁市新型城镇化规划(2021—2035年)显示,到2025年,全市常住人口城镇化率要达到65%以上,年均增速提高1个百分点左右,5年累计新增城镇常住人口10万人左右。到2035年,城镇化进入成熟期,全市常住人口城镇化率保持高于全国、全省平均水平,基本实现新型城镇化。

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