买到躺赚两千万?一日夫妻凑积分?沪上豪宅打新乱象潜藏,律师提醒代持风险

澎湃新闻记者 计思敏

2500万元起的总价,500万元的认购金,首套900万元、二套2900万元的冻资,12个月的银行流水,严苛的购房条件下,购房者还是前赴后继。5月16日,上海网红热盘云锦东方认筹结束。根据机构监测数据,105套房源总认购数超过700组,认购率达667%。

而这背后,云锦东方也被贴上了很多的标签:“买到躺赚2000万”“和高考一样改变命运”“宇宙第一理财产品”……而“一日夫妻”“黄牛出没”也让该楼盘冲上热搜。

买到躺赚2000万?

根据云锦东方发布的认购提示,云锦东方云筑项目已于2023年5月10日取得预售证。

销售公告显示,上海东航置业有限公司已取得上海市徐汇区龙启路377弄《云锦东方云筑》项目(推广名:《东航云锦东方》)1号、2号、8号、9-30号、34-36号、43-56号、82-97号、125-132号共计105套房屋的预售许可证,并计划于2023年6月3日开盘销售上述预售许可证项下的全部准售房源。

此次认购时间为2023年5月12日9:00至2023年5月16日12:00,房源总价约2457.7万元至9618万元。

此次云锦东方的认购被誉为“和高考一样可以改变命运”,原因在于该楼盘的入市价格与二手房成交价存在较大倒挂,一旦购买成功被认为可稳赚千万。

而云锦东方十年间大幅上涨的价格也刺激着购房者的神经。有中介人士对澎湃新闻表示,2013年云锦东方一期当时的均价是65000元/平方米,二期在2019年入市时均价10.6万元/平方米,如今三期入市均价16.5万元/平方米。但是,目前二期的成交单价已达20万元以上。因此三期开盘价与二手房有较大倒挂空间,是吸引众多客户关注的原因之一。

根据贝壳找房平台数据,目前云锦东方二期项目“云锦东方锦园”有一套挂牌房源,该套房源面积433.39平方米,销售单价226125元,挂牌售价9800万元。

从成交数据来看,2023年4月,贝壳找房平台成交一套410平方米的房源,成交单价为241464元,成交总价9900万元。

而据公开信息显示,云锦东方本次整盘的认购均价为164907元/平方米,其中洋房均价约13.2万元/平方米,联排均价约17.82万元/平方米。这也意味着,洋房每平米的价差在10万元左右。

有中介人士称,根据云锦东方三期的一房一价表,一套240平方米的房子,现在单价12万出头,“到时候卖出基本可以翻倍,躺赚2000万”。

“银行流水打得机器要冒烟了”

也正是在巨大的利益吸引下,“上海的有钱人全跑来了”,有购房者调侃:“30多度烈日暴晒下,亿万富豪都在老老实实排队。”

不过,有买家告诉澎湃新闻,要想认购这个盘并不容易。“首先需要提前线上预约,填写相关资料审核通过后,才可以去认购现场。”

淘汰赛从云锦东方在线报名就已开始。

“在线报名平台一直登不上,我们全家都上阵了,我刷了大半天都登不上,后面派我儿子坐在电脑边一直刷新,刷了一个多小时才登录进去。”参与认购的史先生告诉澎湃新闻。

此外,也有多名购房者反馈,在线报名系统一直显示“已满”,根本无法完成报名。

与此同时,史先生提到,云锦东方是其参与认购的楼盘中条件最严的一个。据其介绍,除了提交常规材料,还要认购人家庭名下所有人(配偶及未成年子女)的产调证明以及近12个月内银行流水证明。

“这几天为了认购,人都要瘦五斤了,一直在补充证明资料,跑了三天的认购点。”史先生说。

史先生提到,“12个月的流水证明挡掉了很大一部分的买家,也排除掉了一些代持黄牛,等于直接过桥的资金是不被认可的。银行卡的流水必须证明是自己或家庭的收入,而且是可以覆盖购买房源金额的。什么借来的、凑来的,打牌赢来的都不行。”

也有购房者表示,“银行流水打得机器都要冒烟了”。

此外,根据该项目的认购资金要求,对于个人而言,认购金需交500万元,同时,首套房的冻结存款证明金额为900万元;二套房的冻结存款证明金为2900万元。

按照根据机构监测数据,105套房源总认购数超过700组,认购率达667%,按照简单计算,该项目收到认购金至少35亿元,而认购冻结资金至少63亿元。

现场打新乱象依然潜藏

但即便房企设置严苛认购条件,在倒挂的吸引下,乱象依然潜藏,且现场也充斥着各类黄牛:“结婚黄牛”、“资金黄牛”以及“代持黄牛”。

据史先生介绍,该项目首套房的认购金加冻结存款证明为1400万元,二套房加起来是3400万元,“资金黄牛”主要是为部分买家提供这方面的临时资金。

而“结婚黄牛”通俗来说,就是为有需要的买家匹配结婚对象。

有知情人士介绍,“比如买家有钱,但是没有购买资格,就可以通过与高积分的结婚对象组合的方式进行认购,成功后支付一定的手续费。”

有在现场的购房者对澎湃新闻表示,现场相对来说还是很严格的,特别是前面三天,16日上午最后半天是放进去挺多人,黄牛的乱象也确实存在。

而这一现象也引发现场购房者的不满。

项目认购刚结束,网上就传出,有购房者在政府领导信箱反映,云锦东方三期认购现场大量黄牛非法集资,利用假结婚代持等手段操纵积分违规认购,打扰房地产市场秩序。其提到,黄牛已经形成一套完善产业链,有提供资金的资方、居间方、购买方、提供假结婚方等四方,在摇到新房后马上离婚,把房子做婚姻变更,赚取上千万甚至更多的利润。

其建议,政府督促保护真实购房者利益,打击黄牛假结婚、代持和利用来源不明资金炒卖新房,建议政府出台政策保护真正购房者利益。

律师提醒警惕代持购房风险

对于上述提及的情况,有购房者认为,“不管是结婚购房还是代持购房,我认为还是有很大的风险的,特别是通过黄牛来规避一些购房规则,是比较冒险的。比如代持购房,开发商是要审核名下资产的,我不可能把几千万的资金给对方的。还有结婚购房,如果结婚对象后期不愿意配合或者坐地起价,也是很被动的,容易人财两空”。

对此,上海房产律师郭韧也提到,领了结婚证以后再买房子,按照国家法律规定属于婚后财产,婚后财产属于夫妻共同财产,通过黄牛结婚的话,未来会产生较大风险。“黄牛那一方如果不跟你离婚,不肯把这个房子认定给你的话,那么这个房子有可能被认定为夫妻共同财产,那么黄牛可能可以分到这个房子的财产。”

同样的,如果通过代持购房,也面临风险。郭韧提到,在房屋满足过户条件时,是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中,借名人面临遭到拒绝的风险。如果代持者不配合办理过户,购房人还要通过诉讼的方式来解决,诉讼能不能支持还要根据相关的证据的确凿性。“我们遇到的情况是,代持这种新房,通常要代持五年,就是五年以后交易,但是在这五年内,如果代持者发生任何风险的话,比如发生一些交通事故或者发生病故,那这个房子有可能变成遗产,那么如何去追溯这些房产,怎么能确认这些房子是谁的,也要通过诉讼解决,也要看各种各样的证据。”

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