多个行业正在出现持续中断现场工作和娱乐之间的界限正在变得模糊

导读 趋同 发展的未来作为设计师，我们渴望解决对客户最重要的问题。为了实现这一目标，SmithGroup建立了客户咨询委员会 – 一个独特的平台，

趋同 发展的未来

作为设计师，我们渴望解决对客户最重要的问题。为了实现这一目标，SmithGroup建立了客户咨询委员会 – 一个独特的平台，可以在当今最相关的业务挑战的最前沿与组织探讨创意。通过这些挑衅性的对话，我们将我们的设计方法与客户视角融入的未来思维结合起来。在2018年秋季，我们召集了一组开发人员，物业经理，城市规划人员和最终用户，以调查组织与房地产之间复杂关系的思想交流。对话的焦点是融合：发展的未来。以下是我们从该工作会议中学到的内容的摘要。

颠覆与新的混合使用

多个行业正在出现持续中断，现场，工作和娱乐之间的界限正在变得模糊。将此与共享经济的兴起，新兴技术和不断变化的代际期望相结合，毫无疑问，房地产市场正在经历令人兴奋的融合。混合用途开发不再是不同元素的集合，而是针对市场需求的针对未来的战略响应。随着吸引和吸引知识型员工人才的竞争加剧 – 无论是在我们的城市还是郊区 – 人们希望建立密集，多样化和灵活的社区，融合各种用途 – 包括住宅，酒店，零售，工作和休闲 – 已铺设新混合用途的方式。

这种趋同不仅与市场部门有关。以前，技术，工作场所设计和城市规划之间存在脱节。技术专家受到一个迭代，破坏性的过程的驱动，并专注于成为第一个进入市场的人。相比之下，工作场所设计师和城市规划师更加刻意。历史上第一次，技术，工作场所设计和城市规划也在趋同。

区码头。

从设施到体验：市场和人口统计正在发生变化

虽然令人垂涎的房地产曾经被黄金地段定义，但设施已成为各种房产的新价值差异化因素。开发商通过提供金星级的便利设施来竞争赢得租户和投资者，从由常驻明星厨师准备的复杂食品和饮料提供到共同工作空间，宠物设施通常被认为是影响交易的最终吸引力。

在地区范围内，开发人员明白这一切都与体验有关……并且正在改变整个社区。底特律50区的区域就是一个例子;这个新模型以零售，住宅和办公室包围的新曲棍球竞技场为一体，以创造行人丰富的街景体验，以满足对城市综合生活方式的真正需求。像谷歌这样的全球工作场所客户已经放弃了他们的郊区总部，以实现市中心工作场所为员工提供更积极的生活方式底特律地区拥有Little Caesars的旗舰总部和另一端激活地面平面的城市拱廊，是新混合用途的典范。目的地体验的另一个例子是The District Wharf，华盛顿特区24英亩的开发项目。该开发项目重新启动了波托马克河沿岸一条长期被忽视的海滨区域，一方面通过创造性地将街道零售和餐厅空间，二级公共庭院和两个酒店的每个品牌的客人两个截然不同的发展联系在一起。室内环境和量身定制的体验

一些开发人员表示，混合用途的开发是与生成无关的，并且对婴儿潮一代的吸引力与千禧一代一样多。在郊区养家后，许多空巢老人现在想回到城市，在一些地区，他们占据了高达50%的市场份额。最近哈佛大学住房研究发现，退休的婴儿潮一代正在缩小规模并搬迁到城市地区，并将千禧一代定价在一些市场中。为女性设计我们的城市，地区和建筑也是一个重要的考虑因素，因为女性占所有购房决策的90%。

底特律区。

规划成功

SmithGroup与之合作的开发人员和业主已经确定了若要使用混合使用项目必须解决的几个关键属性，包括：

热情好客(不论用途)

整合质量完成

丰富的自然光线

惊人的共享舒适空间

现场零售

与会者一致认为，新的混合用途必须包括至少三种产品类型，没有产品类型占总数的40%以上，不包括任何一个市场部门主导的项目。用途分割还提供了共享停车和降低成本的机会。例如，办公室和住宅提供免费的用途组合，因为办公室用户需要从上午8:00到下午5:00停车，在晚上和周末为居民留下停车位。

底特律区。

挑战与未来思考

财务障碍，工作性质，运输和技术的变化被认为是成功发展的常见挑战。近年来爆炸性建筑成本高达25%，加上市场驱动的收入限制，正在削弱一些项目的可行性。为了抵消劳动力成本的急剧上升，一些开发商正在利用新兴技术，如整个建筑物的3D打印，而其他开发商正在寻找替代建筑方法，如预制和模块化建筑。

不断变化的工作环境正在多层次上改变混合用途的发展。由于30%的居民从他们的单位开展某种形式的业务，城市规划者正在完善规划条例。Coworking模型正在破坏微观和宏观规模的企业租赁协议，导致业主引入共享设施和共同工作空间，以与WeWork等组织竞争。由于美国高达60%的办公用户被认为是合作的良好候选人，大型企业的定制开发项目很快将创建目的地校园，整合了许多相同的设施，如共用空间。除了共工之外，工作的未来有望在工作场所和公共领域之间实现融合，因为工作无缝地从建筑物墙壁流向室外工作空间，

在共享经济心态的推动下，城市交通系统将继续发展和扩展。自驾乘车，无人驾驶航天飞机，无人驾驶摩托车，城市自行车共享，汽车共享和应用驱动的拼车程序将释放以前汽车使用的城市空间，停车场将被推到地区的周边。

技术是将来将这些美妙体验和系统连接在一起的共同点。无论是由Alphabet的城市技术集团Sidewalk Labs开发的试点项目，它都能将旧的付费电话转换为免费的，技术先进的接入点，具有视频通话功能和尖叫快速的WiFi，或者像多伦多码头这样的整个以技术为中心的社区这将测试新兴系统，技术将无处不在。

面向未来的解决方案

在与合作伙伴的对话中反复出现的另一个主题是无所不在的话题。H我们能否为我们的城市，地区和建筑物增加灵活性和面向未来的设计策略以预测未知?城市规划者建议，或许，建筑物可以设计成多功能模块，使其能够适应其功能，作为今天的办公室，明天的住宅结构，并在遥远的未来转变为高级生活环境。一位开发商建议将建筑物中的垂直运输元件转移到周边并增加楼层到楼层的高度，以便将来可以很容易地重新利用结构，而不是拆除和更换。还有另一个合作伙伴建议超越当今特定功能所需的最小技术，并设计通用技术访问，以便一个基础设施可以容纳一秒，

我们从哪里开始?

客户咨询委员会的一位参与者描述的最终目标是查看超混合使用空间，为各种用户创造终极体验 – 无论该用户是购物者，居民，访客，办公室工作人员，或者让他们在空间中移动的人。然后，确保他们的体验尽可能无缝和协调。这将通过通过公共平台连接用户来实现。这一概念以及技术日益重要的作用将很快推动整体总体规划过程和发展。

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